第一章项目总论
一、项目基本背景
（一）项目范围
项目区域位于穆棱河两侧，奋斗水库坝下，距牡丹江市中心60公里，穆棱市70公里，东距俄罗斯口岸城市绥芬河公里，北至G10高速公路出口15公里，坐落在穆棱林业局腹部，生态优良。可建设用地：约6平方公里。
（二）研究内容
按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。
二、项目建设必要性与意义
关东风情特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。
一是能进一步提升穆棱市奋斗水库生态旅游区的核心吸引力，为壮大牡丹江市、穆棱市域旅游提供强有力的支撑，关东风情特色小镇项目以人居、养生文化为主题，奋斗水库生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能够成为牡丹江市、穆棱市短线旅游和，穆棱镇城郊的重要休闲度假基地。
二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。
三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。
三、研究工作依据
本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：
（一）相关法律
中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。
（二）有关规范、规程及标准
1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T-）》；
2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T－）》；
3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/－）》；
4、《风景名胜区规划规范（GB-）》。
（三）相关规划、计划
1、《东北地区振兴规划》
2、《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》
3、《黑龙江省“八大经济区”发展规划》
4、《穆棱市国民经济和社会发展“十二五”规划》
5、《穆棱市土地利用总体规划》
6、《穆棱市旅游总体规划》
7、《穆棱市“十二五”发展规划》
8、《穆棱市“十二五”旅游发展规划》
9、《穆棱市环境保护“十二五”发展规划》
（四）其他相关材料
1、《穆棱市志》
2、穆棱市文史资料
3、实地踏勘与座谈资料
4、网络及其它公共渠道资料
四、研究工作结论
在生态效益方面，关东风情生态特色小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，关东风情生态特色小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。关东风情生态特色小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。关东风情生态特色小镇建设可提高穆棱市奋斗水库知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。
在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。
第二章项目宏观背景分析
在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。
一、城镇旅游发展背景
旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。
在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。
小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。
二、区域社会经济背景
在《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿边口岸经济带聚集，向沿边口岸地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《穆棱市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，穆棱市奋斗水库旅游综合开发项目所在区域是穆棱市建立新的经济发展点的重要地段，是承接口岸旅游、沿边经济和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是穆棱市旅游经济发展的必然趋势。奋斗水库大道的建设，促进了穆棱市穆棱镇的土地整合，营建若干个沿路沿库新型村庄，形成以观光旅游和农业产业一体化的新兴经济带。穆棱镇及关东风情小镇作为牡丹江市哈牡绥地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。
关东风情生态特色小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有林区—穆棱林业局的资源优势，穆棱林业局经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。穆棱林业局毗邻长白山山麓，与吉林省交接，森林覆盖率98%，温带大陆性季风气候，纯净丰饶的穆棱河水资源，栽培优质粳稻不可缺少的土壤条件，区域内有全国最大的东北红豆杉保护区，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。
小结：关东风情生态特色小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、一般农田、滩涂等低价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。
三、区域旅游发展背景
穆棱市以奋斗水库生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据穆棱市委市政府《穆棱市旅游“十二五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进穆棱市旅游业的开发发展，依托奋斗水库和东北的雪情雪景，将关东风情小镇打造为“中国关东风情文化和休闲之都”。
关东风情生态特色小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光、雪域风光、林区风光和生物多样化的特点。这里系黑龙江省第四大河流穆棱河流经地，特殊的地质构造、茂密的森林、悠久的考古文化、鲜明的东北四季风貌，闯关东和早期林业采伐的人文情怀构成了具有特色的自然景观和人文环境，内部设有乘船游览奋斗水库、漫步两岸红豆杉林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、水库大坝及回渔道等观光、垂钓、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、体验生活、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。
小结：项目区拥有良好的旅游资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临奋斗水库核心区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有红豆杉等稀缺资源等，以水库游，民宿游，红豆杉观景为卖点；生态居住为亮点，可以形成以红豆杉养生及生态居住为主打，打造中国关东特色风情生态度假品牌。
第三章市场可行性分析
本项目主要面对三大市场，一是牡丹江、绥芬河、东宁地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是黑龙江中东部城市群地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是吉林省周边和俄罗斯地带，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。
针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为牡丹江、绥芬河、东宁地区、黑龙江中东部城市群地区、吉林周边和俄罗斯地带三大需求市场。针对牡丹江、绥芬河、东宁地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对黑龙江中东部城市群地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对吉林省周边和俄罗斯地带，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对东北风情小镇房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。
一、市场需求调查
（一）本地和牡丹江市场
1、潜在消费能力调查
近几年数据统计表明，穆棱市，牡丹江市经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，年两市GDP总量分别超过.98亿和亿元，城市人均可支配收入超过元，在全省居于前列。
经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，年穆棱市与牡丹江城市人均可支配收入接近美元，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。
2、房地产市场需求调查
通过问卷调查的方式，在穆棱市及牡丹江市区，对名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为元/平方米。
3、休闲时间与及休闲方式调查
通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对穆棱市及牡丹江地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和滑雪为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。滑雪以中青年为主要消费群，只要集中在11-1月。
（二）黑龙江中东部城市群地区
（1）旅游需求调查
东北风情小镇紧邻黑龙江东部及东北地区，以绥满铁路和牡绥高速、哈牡高速等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。
根据各地数据资料统计，年东北地区城市居民人均旅游2.1次，人均旅游花费元。年东北地区城市居民人均旅游3次，人均旅游花费元，分别比年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均.13元，旅游市场潜力很大。
（2）房产需求调查
针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要
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